Manajemen Pembiayaan Kawasan Alun- Alun Kota Demak

1.    Pemerintah

Pemerintah memegang peranan penting dalam pembangunan kawasan pujasera. Selain sebagai pemilik lahan, pemerintah sebagai pemberi ijin pembangunan dan pihak pertama yang memegang kuasa kegiatan pembangunan dari tahap perencanaan hingga monitoring atau evaluasi. Pemerintah juga sebagai pihak yang berwenang untuk melimpahkan kegiatan pembangunan kepada pihak swasta tertentu yang telah memiliki kualifikasi tertentu untuk membangun proyek pujasera. Tidak hanya itu, pemerintah juga berkewajiban untuk merangkul masyarakat untuk turut serta dalam kegiatan pembangunan agar kegiatan tersebut berjalan lancar dan tetap mementingkan kepentingan publik. Berikut adalah rincian peran masing-masing pihak pemerintah yang terlibat :

-          Pemerintah Daerah Demak berperan dalam menetapkan kebijakan pemanfaatan daerah yang berada di sekitar kawasan alun-alun dan melakukan pengawasan kebijakan.

-          Bappeda yang menetapkan rencana kawasan dan fungsi kawasan alun-alun sekitarnya termasuk kawasan taman parkir yang direncanakan untuk dibangun pujasera

-          Disperindag berperan sebagai dinas yang mengatur perdagangan yang terkait dalam pembangunan pujasera sebagai bangunan komersial

-          Dinas Pariwisata sebagai dinas yang mengatur sektor pariwisata di Demak dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera, Dinas Pariwisata turut memgang andil karena bangunan komersil ini terletak di kawasan pariwisata (Masjid Agung Demak)

-          DPUPPE sebagai dinas yang berperan dalam kegiatan pekerjaan umum dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera maka DPUPPE sebagai dinas yang membangun pujasera.

-          PLN berfungsi menyediakan jaringan listrik di seluruh kawasan perencanaan alun-alun kota demak.

-          PDAM sebagai pihak yang menyediakan suplai air bersih di kawasan pujasera

-          Kelurahan Bintoro dan Kecamatan Demak sebagai instansi pemerintah sebagai “tuan rumah” karena lahan pembangunan berada di wilayah administratif tersebut dan menjembatani masyarakat dengan pemerintah.

-          Satpol PP berperan dalam menertibkan PKL di kawasan alun-alun.

2.    Swasta

Swasta berperan sebagai pihak yang ditunjuk oleh pemerintah untuk melakukan kegiatan pembangunan dari tahap pra hingga pasca pembangunan. Swasta memiliki hak untuk melakukan pengoperasian bangunan pujasera. Swasta terdiri dari pihak sebagai berikut :

-          Investor bertugas dalam menanamkan modal yang digunakan dalam pelaksanaan proyek.

-          Konsultan perencana bertanggung jawab atas rencana dan rancangan dalam pelaksanaan pembangunan, pemanfaatan wilayah perencanaan yang disertai dengan tahap studi kelayakan, pelaksanaan proyek kawasan pujasera.

-          Konsultan pengembangan dan kontraktor berfungsi dalam melakukan pengembangan diwilayah perencanaan dan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek.

3.    Masyarakat

Masyarakat merupakan obyek dari proses pembangunan kawasan alun-alun kota demak termasuk pujasera yang terletak di Taman Parkir Masjid Agung. Masyarakat terdiri dari pihak berikut :

-          Paguyuban PKL Glagah Wangi sebagai pihak yang menjadi objek pembangunan dimana perencanaan dimaksudkan untuk mewadahi PKL agar dapat berjualan secara layak dan tertib

-          Pedaganga lainnya termasuk pedagang kios yang terletak di Taman Parkir karena pada tahap pembangunan tentunya akan melibatkan mereka selain juga sebagai objek penertiban pedagang.

-          Masyarakat sekitar yang turut terlibat dan mendapat dampak baik positif maupun negatif terhadap adanya kegiatan pembangunan agar kegiatan pembangunan terseut dapat berjalan dengan lancar dan didukung oleh semua pihak serta tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

Pada proyek perancangan dan pembangunan Kawasan Alun – alun Demak dan sekitarnya, dapat dibagi menjadi dua yaitu revitalisasi alun-alun dan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak. Manajemen pembangunan ini dibagi menjadi dua pula yaitu BOT untuk kawasan pujasera dan servis kontrak untuk revitalisasi alun-alun sehingga dalam manajemen pembiayaan juga berbeda. Berikut penjelasan mengenai manajemen pembiayaan kedua proyek.

A.     Biaya Prakonstruksi

Pada tahap pra konstruksi, cost yang digunakan berasal dari pemerintah dan swasta. Dalam biaya pra konstruksi ini terbagi menjadi beberapa kegiatan antara lain sebagai berikut:

a.     Biaya perencanaan dan perancangan kawasan pujasera

Biaya perencanaan ini mendanai seluruh kegiatan perencanaan dan perancangan kawasan. Perencanaan kawasan ini meliputi identifikasi permasalahan, perumusan perancangan dan rencana, desain kawasan dan konsep pengelolaan kawasan.

b.    Biaya studi kelayakan teknis dan investasi

Biaya studi kelayakan teknis dan investasi melibatkan para ahli-ahli seperti planner, sipil, arsitektur, ekonomi, hukum dan surveyor.

c.     Biaya dokumen tender

Biaya ini meliputi seluruh pembiayaan selama kegiatan penjaringan investor dan tender

d.    Biaya perijinan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak

Biaya perijinan meliputi IMB bangunan pujasera yang direncanakan

e.     Biaya sosialisasi stakeholders untuk persiapan pembangunan

B.    Biaya Konstruksi

Biaya kontruksi meliputi pembangunan fisik kawasan guna mendukung fungsi kawasan. Biaya konstruksi dikeluarkan oleh pihak swasta, sedangkan pemerintah menyediakan lahan untuk pembangunan. Biaya kontruksi ini meliputi pembangunan:

a.     Biaya pematangan lahan

Biaya ini mendanai seluruh kegiatan pembongkaran dan persiapan lahan bagi sehingga lahan tersebut siap dibangun.

b.    Pembangunan infrastruktur (drainase, listrik, air bersih, persampahan, sanitasi)

c.     Pembangunan kompleks pujasera

d.    Pembangunan roof top area di kawasan pujasera

e.     Perbaikan parkir penunjang

f.      Penambahan vegetasi.

C. Pemeliharaan dan evaluasi (OM)

Pada tahap pemeliharaan ini merupakan kegiatan pasca kontruksi yang harus dilaksanakan

meliputi pemeliharaan dan perbaikan (infrastruktur, gedung dan lingkungan), promosi dan

pemasaran, gaji karyawan serta pembayaran pajak. 

ASUMSI KEUNTUNGAN

Pada manajemen BOT, maka kegiatan konstruksi hingga OM dilakukan oleh pihak swasta

sehingga pada masa kontrak, keuntungan atau benefit dimiliki oleh pihak swasta.  Selain

itu, pemerintah mendapat keuntungan yang berasal dari pajak-pajak yang berasal dari

pembangunan pujasera. 

Konsep Manajemen Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Alun- Alun Demak

Kawasan alun- alun Demak merupakan kawasan strategis yang berfungsi sebagai pusat aktivitas masyarakat Kota Demak sehingga perlu adanya peningkatan pelayanan publik di alun- alun terkait dalam pemenuhan kebutuhan publik bagi penduduk. Didalam mewujudkan rencana pembangunan perancangan kawasan alun- alun tersebut diperlukan konsep menajemen yang digunakan didalam proses perencanaan tersebut yaitu berupa konsep public- private partnership yang pada dasarnya merupakan hubungan kerjasama antara sektor publik (pemerintah) dan sektor privat (swasta). PPP memiliki keranga yang jelas mengenai struktur peran pemerintah serta mengajak sektor privat dalam memastikan pemenuhan kebutuhan sosal dalam berbagai aspek, serta menciptakan investasi publik. Kerjasama tersebut harus dapat memberikan keuntungan pada kedua belah pihak, mengalokasikan tanggung jawab yang sesuai, meminimalisasi resiko dan biaya serta meningkatkan kemampuan dalam membangun.

Pada dasarnya, macam kontrak PPP terdiri dari kontrak servis (service contact), kontrak manajemen (management contact), transfer operasional pembangunan (built- operate tranfer and similiar arrangement), kelonggaran (concessions), usaha bersama (joint venture) dimana masih- masing kontrak memiliki variasi level pertanggungjawaban dan resiko, kebersamaan dalam perbedaan yang distrukturkan dalam kontrak.

Didalam pengembangan kawasan alun- alun Demak akan melibatkan berbagai stakeholders yang terdiri dari pemerintah, swasta dan pemangku kepentingan lainnya. Untuk pengelolaan kawasan alun- alun terbagi dalam 3 zona kawasan pembangunan, yaitu pembangunan alun- alun Masjid Agung Demak, pembangunan kawasan perdagangan pujasera dan peningkatan serta penambahan jalur hijau di kawasan permukiman.   

Pembangunan tersebut menggunakan kerjasama antara pihak swasta dan pemerintah. berikut merupakan kontrak maajemen pembangunan berdasarkan pembagian zona kawasan di alun- alun Demak :

• Didalam pengelolaan kawasan alun- alun Demak menggunakan kerjasama Service Contract. Dalam konsep ini pemerintah mengendalikan badan usaha dan meminta pihak ketiga (kontraktor) memberikan jasa pelayanan (dan pekerjaan) selama periode tertentu. Pemerintah membayar kontraktor atas jasa tersebut. Untuk fungsi utama sebagai open space yang mewadahi segala aktivitas rekreasi penduduk alun- alun Kota Demak, dipilih pola kemitraan service contract karena lahan dan asset utama yaitu alun- alun telah terbangun meskipun keberadaannya belum dirasakan baik dan dimiliki oleh pemerintah Kabupaten. Dengan pola kemitraan ini, diharapkan konsep open space yang modern dengan mempertahankan fungsi utamanya sebagai ruang terbuka hijau kota melalui peningkatan kualitas dan kuantitas fasilitas, sarana dan prasarana penunjang dapat diterapkan dan dikembangkan oleh pihak ketiga (developer dan investor) sebelum akhirnya dikelola oleh pemerintah pada selesainya masa kontrak.
• Pengembangan kawasan perdagangan pujasera menggunakan konsep pengelolaan BOT (Build Operate Transfer). Kerjasama dalam bentuk BOT merupakan suatu bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor selama periode yang telah ditentukan. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah yaitu pemerintah dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan. Perjanjian BOT memiliki perbedaan dengan perjanjian pembiayaan proyek lainnya yaitu pada permasalahan konsesi, dimana dalam jangka waktu tertentu pihak swasta diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang dibangun guna diambil manfaat ekonominya yang terbagi dalam prosentase tertentu untuk investor dan untuk pemilik sebagai sewa setelah jangka waktu tertentu maka pengelolaan kembali kepada pemilik lahan. Karakteristik terpenting dari BOT adalah pendanaan dari swasta. Dalam BOT, pemerintah mensubkontrakkan seluruh proses pembangunan, termasuk risiko yang terkait. Salah satu resiko ini adalah pembiayaan yang harus diperoleh oleh pemegang konsesi yang pada akhirnya bertanggungjawab pada semua aspek proyek. Berikut merupakan tabel konsep manajemen kawasan alun- alun Demak :

Logical Framework Analysis

Didalam perwujudan pengimplementasian perancangan kawasan alun- alun Koat Demak diperlukan adanya konsep menajemen pembangunan, pengelolaan dan pembiayaan yang mendasari terwujudnya produk perancangan kawasan alun- alun melalui konsep "Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak". Untuk menerapkan konsep tersebut diperlukan adanya suatu kerangka kerja logis agar proyek dapat dilakukan sesuai dengan tujuan. Selain itu kerangka kerja logis (Logical Framework) diperlukan untuk merencanakan waktu pelaksanaan agar tepat waktu dan menguntungkan secara finansial. Logical Framework digunakan sebagai acuan suatu proyek yang berisi beberapa poin penting yaitu goals, Purpose, Output, dan Inputs yang merupakan hasil dari desain yang akan diterapkan dalam pembangunan kawasan alun- alun. Selain itu, terdapat asumsi- asumsi pelaksanaan proyek, indikator capaian dan mean of verifications (alat untuk verifikasi yang dapat berfungsi sebagai monitoring). Berikut Logical Framework Analysis Kawasan Alun- Alun Demak :

UDGL Kawasan Alun- Alun Demak

Urban Design Guidline (UDGL) dapat dikatakan sebagai penghubung antara kebijakan pemerintah dengan perancangan fisik suatu kawasan tertentu. Dengan adanya UDGL maka dapat memberikan pengertian operasional yang jelas dan spesifik mengenai prinsip- prinsip bentukan fisik yang akan direncanakan pada kawasan tertentu. Keberadaan alun- alun demak sebagai pusat kota Demak yang mewadahi dan menampung segala aktivitas rekreasi penduduk Demak perlu dilakukan pengaturan aktivitas kawasan alun- alun agar dapat saling terintegrasi satu sama lain sehingga menciptakan keterpaduan antar aktivits yang dapat memaksimalkan fungsi kawasan alun- alun sebagai ruang terbuka hijau kota yang dapat mewadai segala aktivitas penduduk Demak. berikut merupakan penjelasan rencana UDGL di Kawasan Alun- Alun Demak :

Gambar 1

Gambar 2

Gambar 3

Gambar 4

Gambar 5

Gambar 6

Gambar 7

Konsep Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak

Untuk mengadapi tren perkembangan kota terkait keberadaan PKL dan ruang terbuka kota atau publik, diperlukan suatu konsep yang mampu menjadi solusi terbaik dengan mempertimbangkan berbagai aspek baik fisik maupun non fisik Kota Demak. Konsep yang akan dikembangkan di kawasan alun- alun Kota Demak yaitu "Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak". Konsep menawarkan mengenai implementasi urban design alun- alun Kota Demak, dimana mengacu pada concern lingkungan open space yang minim sehingga konsep ini menjadi konsep yang tepat didalam mengintegrasikan kawasan melalui landscape  berupa taman terbuka hijau dan non- hijau yang layak, nyaman, asri, dan aksesibel. Makna dari "Harmony" yaitu keterpaduan antara bangunan, lingkungan dan aktivitas masyarakat yang ada di kawasan alun- alun dan sekitarnya. Bentuk dari "Harmony" tersebut diimplementasikan melalui "Green Carpet" yang bermakna landspace kawasan yang berupa ruang terbuka hijau dan non- hijau, sedangkan "Taman Sajadah" merupakan perwujudan desain alun- alun demak yang diterapkan melalui konsep urban coloring.

Gambar 1.1

Siteplan Rencana Kawasan Alun- Alun Demak dan Sekitarnya

Terkait relokasi PKL di alun- alun Demak, konsep ini menjadi jawaban dari perlunya wadah dalam mengakomodasi keberadaan PKL yang sebenarnya memiliki potensi besar bagi Kota Demak dalam sektor perekonomian. PKL diberikan ruang untuk berjualan yang diletakkan di kawasan taman parkir Masjid Agung Demak yang berupa bangunan vertikal kafetaria untuk kawasan pariwisata. Dengan adanya konsep tersebut maka PKL dapat berjualan pada pagi hingga malam hari. Selain itu, konsep bangunan diberikan sentuhan green dengan pertimbangan lingkungan dan estetika kota/ kawasan. Bangunan ramah lingkungan dikombinasikan dengan adanya green rooftop yang merupakan inovasi yang saat ini gencar dilakukan oleh komunitas pecinta lingkungan hidup di Amerika. Konsep ini diterapkan pada bangunan di kawasan perancangan pada kawasan perdagangan yang bertujuan untuk memperindah bangunan dan menurunkan suhu lingkungan bangunan agar lebih sejuk dan ramah lingkungan.
Konsep desain pada kawasan sekitarnya dengan optimalisasi fungsi dan keberadaan ruang terbuka baik hijau maupun non hijau dengan penambahan dan perbaikan jalur pedestrian, taman, jalur hijau, street furniture, sempadan sungai, dan mempercantik kawasan dengan konsep green yang akan diterapkan baik di kawasan permukiman, perkantoran, sekolah, jalan, maupun ruang terbuka lainnya.

Alun-alun Demak direvitalisasi untuk mengembalikan fungsi awal sebagai ruang terbuka kota. Alun-alun harus bisa mengakomodasi segala kebutuhan dan aktivitas masyarakat Demak. Alun-alun menjadi fasilitas ruang terbuka yang dapat dimanfaatkan oleh semua golongan dari anak kecil, remaja, dewasa, hingga usia lanjut. Selain itu, alun-alun dapat dimanfaatkan untuk semua kegiatan baik sosial, budaya, rekreasi maupun olahraga. Bagi anak-anak kecil, alun-alun dapat digunakan sebagai sarana taman edukasi bagi anak-anak untuk mengenal berbagai jenis bunga dan tanaman. Selain itu, alun-alun dapat digunakan untuk lapangan bermain sambil berolahraga seperti sepakbola dan lain-lain. Untuk remaja dan dewasa, alun-alun dapat digunakan sebagai tempat berkumpul, berolahraga, refreshing dan melakukan kegiatan lainnya. untuk pengunjung usia lanjut, disediakan therapy jogging track. Dengan optimalnya pemanfaatan alun-alun, maka diharapkan alun-alun dapat menarik pengunjung dan mampu menunjang serta memberikan efek positif bagi kawasan sekitarnya.

Konsep ini diharapkan mampu memberikan multiplier effect bagi perkembangan kawasan di sekitarnya dan mampu mendukung aktivitas pariwisata seperti Masjid Agung Demak. Selain itu, konsep perancangan dapat mengembangkan City Core Kabupaten Demak yang mempertimbangkan keterpaduan aktivitas di sekitar alun- alun agar dapat terwujud suatu keharmonisan kota yang pada akhirnya membentuk wajah kota yang lebih dinamis. Konsep ini diharapkan dapat mengatasi permasalahan utama mengenai degradasi kawasan alun- alun dan ruang terbuka hijau maupun non hijau disekitarnya, serta mampu meningkatkan integrasi kawasan melalui konektivitas jalur ruang terbuka hijau serta meningkatkan perkembangan dan keberlanjutan kehidupan sosial, ekonomi dan lingkungan Kota Demak secara keseluruhan.