Konsep Manajemen Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Alun- Alun Demak

Kawasan alun- alun Demak merupakan kawasan strategis yang berfungsi sebagai pusat aktivitas masyarakat Kota Demak sehingga perlu adanya peningkatan pelayanan publik di alun- alun terkait dalam pemenuhan kebutuhan publik bagi penduduk. Didalam mewujudkan rencana pembangunan perancangan kawasan alun- alun tersebut diperlukan konsep menajemen yang digunakan didalam proses perencanaan tersebut yaitu berupa konsep public- private partnership yang pada dasarnya merupakan hubungan kerjasama antara sektor publik (pemerintah) dan sektor privat (swasta). PPP memiliki keranga yang jelas mengenai struktur peran pemerintah serta mengajak sektor privat dalam memastikan pemenuhan kebutuhan sosal dalam berbagai aspek, serta menciptakan investasi publik. Kerjasama tersebut harus dapat memberikan keuntungan pada kedua belah pihak, mengalokasikan tanggung jawab yang sesuai, meminimalisasi resiko dan biaya serta meningkatkan kemampuan dalam membangun.

Pada dasarnya, macam kontrak PPP terdiri dari kontrak servis (service contact), kontrak manajemen (management contact), transfer operasional pembangunan (built- operate tranfer and similiar arrangement), kelonggaran (concessions), usaha bersama (joint venture) dimana masih- masing kontrak memiliki variasi level pertanggungjawaban dan resiko, kebersamaan dalam perbedaan yang distrukturkan dalam kontrak.

Didalam pengembangan kawasan alun- alun Demak akan melibatkan berbagai stakeholders yang terdiri dari pemerintah, swasta dan pemangku kepentingan lainnya. Untuk pengelolaan kawasan alun- alun terbagi dalam 3 zona kawasan pembangunan, yaitu pembangunan alun- alun Masjid Agung Demak, pembangunan kawasan perdagangan pujasera dan peningkatan serta penambahan jalur hijau di kawasan permukiman.   

Pembangunan tersebut menggunakan kerjasama antara pihak swasta dan pemerintah. berikut merupakan kontrak maajemen pembangunan berdasarkan pembagian zona kawasan di alun- alun Demak :

• Didalam pengelolaan kawasan alun- alun Demak menggunakan kerjasama Service Contract. Dalam konsep ini pemerintah mengendalikan badan usaha dan meminta pihak ketiga (kontraktor) memberikan jasa pelayanan (dan pekerjaan) selama periode tertentu. Pemerintah membayar kontraktor atas jasa tersebut. Untuk fungsi utama sebagai open space yang mewadahi segala aktivitas rekreasi penduduk alun- alun Kota Demak, dipilih pola kemitraan service contract karena lahan dan asset utama yaitu alun- alun telah terbangun meskipun keberadaannya belum dirasakan baik dan dimiliki oleh pemerintah Kabupaten. Dengan pola kemitraan ini, diharapkan konsep open space yang modern dengan mempertahankan fungsi utamanya sebagai ruang terbuka hijau kota melalui peningkatan kualitas dan kuantitas fasilitas, sarana dan prasarana penunjang dapat diterapkan dan dikembangkan oleh pihak ketiga (developer dan investor) sebelum akhirnya dikelola oleh pemerintah pada selesainya masa kontrak.
• Pengembangan kawasan perdagangan pujasera menggunakan konsep pengelolaan BOT (Build Operate Transfer). Kerjasama dalam bentuk BOT merupakan suatu bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor selama periode yang telah ditentukan. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah yaitu pemerintah dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan. Perjanjian BOT memiliki perbedaan dengan perjanjian pembiayaan proyek lainnya yaitu pada permasalahan konsesi, dimana dalam jangka waktu tertentu pihak swasta diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang dibangun guna diambil manfaat ekonominya yang terbagi dalam prosentase tertentu untuk investor dan untuk pemilik sebagai sewa setelah jangka waktu tertentu maka pengelolaan kembali kepada pemilik lahan. Karakteristik terpenting dari BOT adalah pendanaan dari swasta. Dalam BOT, pemerintah mensubkontrakkan seluruh proses pembangunan, termasuk risiko yang terkait. Salah satu resiko ini adalah pembiayaan yang harus diperoleh oleh pemegang konsesi yang pada akhirnya bertanggungjawab pada semua aspek proyek. Berikut merupakan tabel konsep manajemen kawasan alun- alun Demak :