Manajemen Pembiayaan Kawasan Alun- Alun Kota Demak

1.    Pemerintah

Pemerintah memegang peranan penting dalam pembangunan kawasan pujasera. Selain sebagai pemilik lahan, pemerintah sebagai pemberi ijin pembangunan dan pihak pertama yang memegang kuasa kegiatan pembangunan dari tahap perencanaan hingga monitoring atau evaluasi. Pemerintah juga sebagai pihak yang berwenang untuk melimpahkan kegiatan pembangunan kepada pihak swasta tertentu yang telah memiliki kualifikasi tertentu untuk membangun proyek pujasera. Tidak hanya itu, pemerintah juga berkewajiban untuk merangkul masyarakat untuk turut serta dalam kegiatan pembangunan agar kegiatan tersebut berjalan lancar dan tetap mementingkan kepentingan publik. Berikut adalah rincian peran masing-masing pihak pemerintah yang terlibat :

-          Pemerintah Daerah Demak berperan dalam menetapkan kebijakan pemanfaatan daerah yang berada di sekitar kawasan alun-alun dan melakukan pengawasan kebijakan.

-          Bappeda yang menetapkan rencana kawasan dan fungsi kawasan alun-alun sekitarnya termasuk kawasan taman parkir yang direncanakan untuk dibangun pujasera

-          Disperindag berperan sebagai dinas yang mengatur perdagangan yang terkait dalam pembangunan pujasera sebagai bangunan komersial

-          Dinas Pariwisata sebagai dinas yang mengatur sektor pariwisata di Demak dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera, Dinas Pariwisata turut memgang andil karena bangunan komersil ini terletak di kawasan pariwisata (Masjid Agung Demak)

-          DPUPPE sebagai dinas yang berperan dalam kegiatan pekerjaan umum dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera maka DPUPPE sebagai dinas yang membangun pujasera.

-          PLN berfungsi menyediakan jaringan listrik di seluruh kawasan perencanaan alun-alun kota demak.

-          PDAM sebagai pihak yang menyediakan suplai air bersih di kawasan pujasera

-          Kelurahan Bintoro dan Kecamatan Demak sebagai instansi pemerintah sebagai “tuan rumah” karena lahan pembangunan berada di wilayah administratif tersebut dan menjembatani masyarakat dengan pemerintah.

-          Satpol PP berperan dalam menertibkan PKL di kawasan alun-alun.

2.    Swasta

Swasta berperan sebagai pihak yang ditunjuk oleh pemerintah untuk melakukan kegiatan pembangunan dari tahap pra hingga pasca pembangunan. Swasta memiliki hak untuk melakukan pengoperasian bangunan pujasera. Swasta terdiri dari pihak sebagai berikut :

-          Investor bertugas dalam menanamkan modal yang digunakan dalam pelaksanaan proyek.

-          Konsultan perencana bertanggung jawab atas rencana dan rancangan dalam pelaksanaan pembangunan, pemanfaatan wilayah perencanaan yang disertai dengan tahap studi kelayakan, pelaksanaan proyek kawasan pujasera.

-          Konsultan pengembangan dan kontraktor berfungsi dalam melakukan pengembangan diwilayah perencanaan dan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek.

3.    Masyarakat

Masyarakat merupakan obyek dari proses pembangunan kawasan alun-alun kota demak termasuk pujasera yang terletak di Taman Parkir Masjid Agung. Masyarakat terdiri dari pihak berikut :

-          Paguyuban PKL Glagah Wangi sebagai pihak yang menjadi objek pembangunan dimana perencanaan dimaksudkan untuk mewadahi PKL agar dapat berjualan secara layak dan tertib

-          Pedaganga lainnya termasuk pedagang kios yang terletak di Taman Parkir karena pada tahap pembangunan tentunya akan melibatkan mereka selain juga sebagai objek penertiban pedagang.

-          Masyarakat sekitar yang turut terlibat dan mendapat dampak baik positif maupun negatif terhadap adanya kegiatan pembangunan agar kegiatan pembangunan terseut dapat berjalan dengan lancar dan didukung oleh semua pihak serta tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

Pada proyek perancangan dan pembangunan Kawasan Alun – alun Demak dan sekitarnya, dapat dibagi menjadi dua yaitu revitalisasi alun-alun dan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak. Manajemen pembangunan ini dibagi menjadi dua pula yaitu BOT untuk kawasan pujasera dan servis kontrak untuk revitalisasi alun-alun sehingga dalam manajemen pembiayaan juga berbeda. Berikut penjelasan mengenai manajemen pembiayaan kedua proyek.

A.     Biaya Prakonstruksi

Pada tahap pra konstruksi, cost yang digunakan berasal dari pemerintah dan swasta. Dalam biaya pra konstruksi ini terbagi menjadi beberapa kegiatan antara lain sebagai berikut:

a.     Biaya perencanaan dan perancangan kawasan pujasera

Biaya perencanaan ini mendanai seluruh kegiatan perencanaan dan perancangan kawasan. Perencanaan kawasan ini meliputi identifikasi permasalahan, perumusan perancangan dan rencana, desain kawasan dan konsep pengelolaan kawasan.

b.    Biaya studi kelayakan teknis dan investasi

Biaya studi kelayakan teknis dan investasi melibatkan para ahli-ahli seperti planner, sipil, arsitektur, ekonomi, hukum dan surveyor.

c.     Biaya dokumen tender

Biaya ini meliputi seluruh pembiayaan selama kegiatan penjaringan investor dan tender

d.    Biaya perijinan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak

Biaya perijinan meliputi IMB bangunan pujasera yang direncanakan

e.     Biaya sosialisasi stakeholders untuk persiapan pembangunan

B.    Biaya Konstruksi

Biaya kontruksi meliputi pembangunan fisik kawasan guna mendukung fungsi kawasan. Biaya konstruksi dikeluarkan oleh pihak swasta, sedangkan pemerintah menyediakan lahan untuk pembangunan. Biaya kontruksi ini meliputi pembangunan:

a.     Biaya pematangan lahan

Biaya ini mendanai seluruh kegiatan pembongkaran dan persiapan lahan bagi sehingga lahan tersebut siap dibangun.

b.    Pembangunan infrastruktur (drainase, listrik, air bersih, persampahan, sanitasi)

c.     Pembangunan kompleks pujasera

d.    Pembangunan roof top area di kawasan pujasera

e.     Perbaikan parkir penunjang

f.      Penambahan vegetasi.

C. Pemeliharaan dan evaluasi (OM)

Pada tahap pemeliharaan ini merupakan kegiatan pasca kontruksi yang harus dilaksanakan

meliputi pemeliharaan dan perbaikan (infrastruktur, gedung dan lingkungan), promosi dan

pemasaran, gaji karyawan serta pembayaran pajak. 

ASUMSI KEUNTUNGAN

Pada manajemen BOT, maka kegiatan konstruksi hingga OM dilakukan oleh pihak swasta

sehingga pada masa kontrak, keuntungan atau benefit dimiliki oleh pihak swasta.  Selain

itu, pemerintah mendapat keuntungan yang berasal dari pajak-pajak yang berasal dari

pembangunan pujasera.