Manajemen Pembiayaan Kawasan Alun- Alun Kota Demak

1.    Pemerintah

Pemerintah memegang peranan penting dalam pembangunan kawasan pujasera. Selain sebagai pemilik lahan, pemerintah sebagai pemberi ijin pembangunan dan pihak pertama yang memegang kuasa kegiatan pembangunan dari tahap perencanaan hingga monitoring atau evaluasi. Pemerintah juga sebagai pihak yang berwenang untuk melimpahkan kegiatan pembangunan kepada pihak swasta tertentu yang telah memiliki kualifikasi tertentu untuk membangun proyek pujasera. Tidak hanya itu, pemerintah juga berkewajiban untuk merangkul masyarakat untuk turut serta dalam kegiatan pembangunan agar kegiatan tersebut berjalan lancar dan tetap mementingkan kepentingan publik. Berikut adalah rincian peran masing-masing pihak pemerintah yang terlibat :

-          Pemerintah Daerah Demak berperan dalam menetapkan kebijakan pemanfaatan daerah yang berada di sekitar kawasan alun-alun dan melakukan pengawasan kebijakan.

-          Bappeda yang menetapkan rencana kawasan dan fungsi kawasan alun-alun sekitarnya termasuk kawasan taman parkir yang direncanakan untuk dibangun pujasera

-          Disperindag berperan sebagai dinas yang mengatur perdagangan yang terkait dalam pembangunan pujasera sebagai bangunan komersial

-          Dinas Pariwisata sebagai dinas yang mengatur sektor pariwisata di Demak dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera, Dinas Pariwisata turut memgang andil karena bangunan komersil ini terletak di kawasan pariwisata (Masjid Agung Demak)

-          DPUPPE sebagai dinas yang berperan dalam kegiatan pekerjaan umum dan dalam kaitannya dengan pembangunan pujasera maka DPUPPE sebagai dinas yang membangun pujasera.

-          PLN berfungsi menyediakan jaringan listrik di seluruh kawasan perencanaan alun-alun kota demak.

-          PDAM sebagai pihak yang menyediakan suplai air bersih di kawasan pujasera

-          Kelurahan Bintoro dan Kecamatan Demak sebagai instansi pemerintah sebagai “tuan rumah” karena lahan pembangunan berada di wilayah administratif tersebut dan menjembatani masyarakat dengan pemerintah.

-          Satpol PP berperan dalam menertibkan PKL di kawasan alun-alun.

2.    Swasta

Swasta berperan sebagai pihak yang ditunjuk oleh pemerintah untuk melakukan kegiatan pembangunan dari tahap pra hingga pasca pembangunan. Swasta memiliki hak untuk melakukan pengoperasian bangunan pujasera. Swasta terdiri dari pihak sebagai berikut :

-          Investor bertugas dalam menanamkan modal yang digunakan dalam pelaksanaan proyek.

-          Konsultan perencana bertanggung jawab atas rencana dan rancangan dalam pelaksanaan pembangunan, pemanfaatan wilayah perencanaan yang disertai dengan tahap studi kelayakan, pelaksanaan proyek kawasan pujasera.

-          Konsultan pengembangan dan kontraktor berfungsi dalam melakukan pengembangan diwilayah perencanaan dan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek.

3.    Masyarakat

Masyarakat merupakan obyek dari proses pembangunan kawasan alun-alun kota demak termasuk pujasera yang terletak di Taman Parkir Masjid Agung. Masyarakat terdiri dari pihak berikut :

-          Paguyuban PKL Glagah Wangi sebagai pihak yang menjadi objek pembangunan dimana perencanaan dimaksudkan untuk mewadahi PKL agar dapat berjualan secara layak dan tertib

-          Pedaganga lainnya termasuk pedagang kios yang terletak di Taman Parkir karena pada tahap pembangunan tentunya akan melibatkan mereka selain juga sebagai objek penertiban pedagang.

-          Masyarakat sekitar yang turut terlibat dan mendapat dampak baik positif maupun negatif terhadap adanya kegiatan pembangunan agar kegiatan pembangunan terseut dapat berjalan dengan lancar dan didukung oleh semua pihak serta tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

Pada proyek perancangan dan pembangunan Kawasan Alun – alun Demak dan sekitarnya, dapat dibagi menjadi dua yaitu revitalisasi alun-alun dan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak. Manajemen pembangunan ini dibagi menjadi dua pula yaitu BOT untuk kawasan pujasera dan servis kontrak untuk revitalisasi alun-alun sehingga dalam manajemen pembiayaan juga berbeda. Berikut penjelasan mengenai manajemen pembiayaan kedua proyek.

A.     Biaya Prakonstruksi

Pada tahap pra konstruksi, cost yang digunakan berasal dari pemerintah dan swasta. Dalam biaya pra konstruksi ini terbagi menjadi beberapa kegiatan antara lain sebagai berikut:

a.     Biaya perencanaan dan perancangan kawasan pujasera

Biaya perencanaan ini mendanai seluruh kegiatan perencanaan dan perancangan kawasan. Perencanaan kawasan ini meliputi identifikasi permasalahan, perumusan perancangan dan rencana, desain kawasan dan konsep pengelolaan kawasan.

b.    Biaya studi kelayakan teknis dan investasi

Biaya studi kelayakan teknis dan investasi melibatkan para ahli-ahli seperti planner, sipil, arsitektur, ekonomi, hukum dan surveyor.

c.     Biaya dokumen tender

Biaya ini meliputi seluruh pembiayaan selama kegiatan penjaringan investor dan tender

d.    Biaya perijinan pembangunan kawasan pujasera di taman parkir Masjid Agung Demak

Biaya perijinan meliputi IMB bangunan pujasera yang direncanakan

e.     Biaya sosialisasi stakeholders untuk persiapan pembangunan

B.    Biaya Konstruksi

Biaya kontruksi meliputi pembangunan fisik kawasan guna mendukung fungsi kawasan. Biaya konstruksi dikeluarkan oleh pihak swasta, sedangkan pemerintah menyediakan lahan untuk pembangunan. Biaya kontruksi ini meliputi pembangunan:

a.     Biaya pematangan lahan

Biaya ini mendanai seluruh kegiatan pembongkaran dan persiapan lahan bagi sehingga lahan tersebut siap dibangun.

b.    Pembangunan infrastruktur (drainase, listrik, air bersih, persampahan, sanitasi)

c.     Pembangunan kompleks pujasera

d.    Pembangunan roof top area di kawasan pujasera

e.     Perbaikan parkir penunjang

f.      Penambahan vegetasi.

C. Pemeliharaan dan evaluasi (OM)

Pada tahap pemeliharaan ini merupakan kegiatan pasca kontruksi yang harus dilaksanakan

meliputi pemeliharaan dan perbaikan (infrastruktur, gedung dan lingkungan), promosi dan

pemasaran, gaji karyawan serta pembayaran pajak. 

ASUMSI KEUNTUNGAN

Pada manajemen BOT, maka kegiatan konstruksi hingga OM dilakukan oleh pihak swasta

sehingga pada masa kontrak, keuntungan atau benefit dimiliki oleh pihak swasta.  Selain

itu, pemerintah mendapat keuntungan yang berasal dari pajak-pajak yang berasal dari

pembangunan pujasera. 

Konsep Manajemen Pembangunan dan Pengelolaan Kawasan Alun- Alun Demak

Kawasan alun- alun Demak merupakan kawasan strategis yang berfungsi sebagai pusat aktivitas masyarakat Kota Demak sehingga perlu adanya peningkatan pelayanan publik di alun- alun terkait dalam pemenuhan kebutuhan publik bagi penduduk. Didalam mewujudkan rencana pembangunan perancangan kawasan alun- alun tersebut diperlukan konsep menajemen yang digunakan didalam proses perencanaan tersebut yaitu berupa konsep public- private partnership yang pada dasarnya merupakan hubungan kerjasama antara sektor publik (pemerintah) dan sektor privat (swasta). PPP memiliki keranga yang jelas mengenai struktur peran pemerintah serta mengajak sektor privat dalam memastikan pemenuhan kebutuhan sosal dalam berbagai aspek, serta menciptakan investasi publik. Kerjasama tersebut harus dapat memberikan keuntungan pada kedua belah pihak, mengalokasikan tanggung jawab yang sesuai, meminimalisasi resiko dan biaya serta meningkatkan kemampuan dalam membangun.

Pada dasarnya, macam kontrak PPP terdiri dari kontrak servis (service contact), kontrak manajemen (management contact), transfer operasional pembangunan (built- operate tranfer and similiar arrangement), kelonggaran (concessions), usaha bersama (joint venture) dimana masih- masing kontrak memiliki variasi level pertanggungjawaban dan resiko, kebersamaan dalam perbedaan yang distrukturkan dalam kontrak.

Didalam pengembangan kawasan alun- alun Demak akan melibatkan berbagai stakeholders yang terdiri dari pemerintah, swasta dan pemangku kepentingan lainnya. Untuk pengelolaan kawasan alun- alun terbagi dalam 3 zona kawasan pembangunan, yaitu pembangunan alun- alun Masjid Agung Demak, pembangunan kawasan perdagangan pujasera dan peningkatan serta penambahan jalur hijau di kawasan permukiman.   

Pembangunan tersebut menggunakan kerjasama antara pihak swasta dan pemerintah. berikut merupakan kontrak maajemen pembangunan berdasarkan pembagian zona kawasan di alun- alun Demak :

• Didalam pengelolaan kawasan alun- alun Demak menggunakan kerjasama Service Contract. Dalam konsep ini pemerintah mengendalikan badan usaha dan meminta pihak ketiga (kontraktor) memberikan jasa pelayanan (dan pekerjaan) selama periode tertentu. Pemerintah membayar kontraktor atas jasa tersebut. Untuk fungsi utama sebagai open space yang mewadahi segala aktivitas rekreasi penduduk alun- alun Kota Demak, dipilih pola kemitraan service contract karena lahan dan asset utama yaitu alun- alun telah terbangun meskipun keberadaannya belum dirasakan baik dan dimiliki oleh pemerintah Kabupaten. Dengan pola kemitraan ini, diharapkan konsep open space yang modern dengan mempertahankan fungsi utamanya sebagai ruang terbuka hijau kota melalui peningkatan kualitas dan kuantitas fasilitas, sarana dan prasarana penunjang dapat diterapkan dan dikembangkan oleh pihak ketiga (developer dan investor) sebelum akhirnya dikelola oleh pemerintah pada selesainya masa kontrak.
• Pengembangan kawasan perdagangan pujasera menggunakan konsep pengelolaan BOT (Build Operate Transfer). Kerjasama dalam bentuk BOT merupakan suatu bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor selama periode yang telah ditentukan. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah yaitu pemerintah dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan. Perjanjian BOT memiliki perbedaan dengan perjanjian pembiayaan proyek lainnya yaitu pada permasalahan konsesi, dimana dalam jangka waktu tertentu pihak swasta diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang dibangun guna diambil manfaat ekonominya yang terbagi dalam prosentase tertentu untuk investor dan untuk pemilik sebagai sewa setelah jangka waktu tertentu maka pengelolaan kembali kepada pemilik lahan. Karakteristik terpenting dari BOT adalah pendanaan dari swasta. Dalam BOT, pemerintah mensubkontrakkan seluruh proses pembangunan, termasuk risiko yang terkait. Salah satu resiko ini adalah pembiayaan yang harus diperoleh oleh pemegang konsesi yang pada akhirnya bertanggungjawab pada semua aspek proyek. Berikut merupakan tabel konsep manajemen kawasan alun- alun Demak :

Logical Framework Analysis

Didalam perwujudan pengimplementasian perancangan kawasan alun- alun Koat Demak diperlukan adanya konsep menajemen pembangunan, pengelolaan dan pembiayaan yang mendasari terwujudnya produk perancangan kawasan alun- alun melalui konsep "Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak". Untuk menerapkan konsep tersebut diperlukan adanya suatu kerangka kerja logis agar proyek dapat dilakukan sesuai dengan tujuan. Selain itu kerangka kerja logis (Logical Framework) diperlukan untuk merencanakan waktu pelaksanaan agar tepat waktu dan menguntungkan secara finansial. Logical Framework digunakan sebagai acuan suatu proyek yang berisi beberapa poin penting yaitu goals, Purpose, Output, dan Inputs yang merupakan hasil dari desain yang akan diterapkan dalam pembangunan kawasan alun- alun. Selain itu, terdapat asumsi- asumsi pelaksanaan proyek, indikator capaian dan mean of verifications (alat untuk verifikasi yang dapat berfungsi sebagai monitoring). Berikut Logical Framework Analysis Kawasan Alun- Alun Demak :

UDGL Kawasan Alun- Alun Demak

Urban Design Guidline (UDGL) dapat dikatakan sebagai penghubung antara kebijakan pemerintah dengan perancangan fisik suatu kawasan tertentu. Dengan adanya UDGL maka dapat memberikan pengertian operasional yang jelas dan spesifik mengenai prinsip- prinsip bentukan fisik yang akan direncanakan pada kawasan tertentu. Keberadaan alun- alun demak sebagai pusat kota Demak yang mewadahi dan menampung segala aktivitas rekreasi penduduk Demak perlu dilakukan pengaturan aktivitas kawasan alun- alun agar dapat saling terintegrasi satu sama lain sehingga menciptakan keterpaduan antar aktivits yang dapat memaksimalkan fungsi kawasan alun- alun sebagai ruang terbuka hijau kota yang dapat mewadai segala aktivitas penduduk Demak. berikut merupakan penjelasan rencana UDGL di Kawasan Alun- Alun Demak :

Gambar 1

Gambar 2

Gambar 3

Gambar 4

Gambar 5

Gambar 6

Gambar 7

Konsep Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak

Untuk mengadapi tren perkembangan kota terkait keberadaan PKL dan ruang terbuka kota atau publik, diperlukan suatu konsep yang mampu menjadi solusi terbaik dengan mempertimbangkan berbagai aspek baik fisik maupun non fisik Kota Demak. Konsep yang akan dikembangkan di kawasan alun- alun Kota Demak yaitu "Harmony Green Carpet with Taman Sajadah at Alun- Alun Demak". Konsep menawarkan mengenai implementasi urban design alun- alun Kota Demak, dimana mengacu pada concern lingkungan open space yang minim sehingga konsep ini menjadi konsep yang tepat didalam mengintegrasikan kawasan melalui landscape  berupa taman terbuka hijau dan non- hijau yang layak, nyaman, asri, dan aksesibel. Makna dari "Harmony" yaitu keterpaduan antara bangunan, lingkungan dan aktivitas masyarakat yang ada di kawasan alun- alun dan sekitarnya. Bentuk dari "Harmony" tersebut diimplementasikan melalui "Green Carpet" yang bermakna landspace kawasan yang berupa ruang terbuka hijau dan non- hijau, sedangkan "Taman Sajadah" merupakan perwujudan desain alun- alun demak yang diterapkan melalui konsep urban coloring.

Gambar 1.1

Siteplan Rencana Kawasan Alun- Alun Demak dan Sekitarnya

Terkait relokasi PKL di alun- alun Demak, konsep ini menjadi jawaban dari perlunya wadah dalam mengakomodasi keberadaan PKL yang sebenarnya memiliki potensi besar bagi Kota Demak dalam sektor perekonomian. PKL diberikan ruang untuk berjualan yang diletakkan di kawasan taman parkir Masjid Agung Demak yang berupa bangunan vertikal kafetaria untuk kawasan pariwisata. Dengan adanya konsep tersebut maka PKL dapat berjualan pada pagi hingga malam hari. Selain itu, konsep bangunan diberikan sentuhan green dengan pertimbangan lingkungan dan estetika kota/ kawasan. Bangunan ramah lingkungan dikombinasikan dengan adanya green rooftop yang merupakan inovasi yang saat ini gencar dilakukan oleh komunitas pecinta lingkungan hidup di Amerika. Konsep ini diterapkan pada bangunan di kawasan perancangan pada kawasan perdagangan yang bertujuan untuk memperindah bangunan dan menurunkan suhu lingkungan bangunan agar lebih sejuk dan ramah lingkungan.
Konsep desain pada kawasan sekitarnya dengan optimalisasi fungsi dan keberadaan ruang terbuka baik hijau maupun non hijau dengan penambahan dan perbaikan jalur pedestrian, taman, jalur hijau, street furniture, sempadan sungai, dan mempercantik kawasan dengan konsep green yang akan diterapkan baik di kawasan permukiman, perkantoran, sekolah, jalan, maupun ruang terbuka lainnya.

Alun-alun Demak direvitalisasi untuk mengembalikan fungsi awal sebagai ruang terbuka kota. Alun-alun harus bisa mengakomodasi segala kebutuhan dan aktivitas masyarakat Demak. Alun-alun menjadi fasilitas ruang terbuka yang dapat dimanfaatkan oleh semua golongan dari anak kecil, remaja, dewasa, hingga usia lanjut. Selain itu, alun-alun dapat dimanfaatkan untuk semua kegiatan baik sosial, budaya, rekreasi maupun olahraga. Bagi anak-anak kecil, alun-alun dapat digunakan sebagai sarana taman edukasi bagi anak-anak untuk mengenal berbagai jenis bunga dan tanaman. Selain itu, alun-alun dapat digunakan untuk lapangan bermain sambil berolahraga seperti sepakbola dan lain-lain. Untuk remaja dan dewasa, alun-alun dapat digunakan sebagai tempat berkumpul, berolahraga, refreshing dan melakukan kegiatan lainnya. untuk pengunjung usia lanjut, disediakan therapy jogging track. Dengan optimalnya pemanfaatan alun-alun, maka diharapkan alun-alun dapat menarik pengunjung dan mampu menunjang serta memberikan efek positif bagi kawasan sekitarnya.

Konsep ini diharapkan mampu memberikan multiplier effect bagi perkembangan kawasan di sekitarnya dan mampu mendukung aktivitas pariwisata seperti Masjid Agung Demak. Selain itu, konsep perancangan dapat mengembangkan City Core Kabupaten Demak yang mempertimbangkan keterpaduan aktivitas di sekitar alun- alun agar dapat terwujud suatu keharmonisan kota yang pada akhirnya membentuk wajah kota yang lebih dinamis. Konsep ini diharapkan dapat mengatasi permasalahan utama mengenai degradasi kawasan alun- alun dan ruang terbuka hijau maupun non hijau disekitarnya, serta mampu meningkatkan integrasi kawasan melalui konektivitas jalur ruang terbuka hijau serta meningkatkan perkembangan dan keberlanjutan kehidupan sosial, ekonomi dan lingkungan Kota Demak secara keseluruhan.

Permasalahan Alun- Alun Demak

Penggunaan ruang terbuka saat ini banyak mengalami perubahan bentuk tidak hanya dari fisik, namun juga kegiatan yang ada didalamnya. Perubahan yang terjadi mengikuti kemajuan kegiatan ekonomi yang terus berkembang, peradaban masyarakat serta kemajuan teknologi. Alih fungsi ruang terbuka dapat mengakibatkan degradasi lingkungan dan berkurangnya peran ruang terbuka kota sebagai pengikat bangunan dan kegiatan yang ada disekitarnya. Alih fungsi ruang terbuka menjadi suatu dilema bagi suatu kota dalam fase perkembangannya. Di satu sisi, ruang terbuka hijau diakomodasi sebagai ruang kegiatan ekonomi yang mampu membangkitkan kehidupan kota, namun disisi lain ruang terbuka pada hakikatnya merupakan ruang kegiatan sosial masyarakat sebagai wadah yang menjadi pertimbangan segala aspek baik sosial, ekonomi dan lingkungan demi keberlangsungan dan keberlanjutan suatu kota. 
Ruang Terbuka Hijau memiliki fungsi utama, yaitu fungsi ekologis dan fungsi tambahan yaitu fungsi arsitektural, sosial, dan ekonomi. Dalam suatu wilayah fungsi tersebut dikombinasikan atau dipadukan sesuai kebutuhan, kepentingan, dan keberlangsungan kota. Fungsi ekologis untuk menjaga keberlangsungan suatu wilayah perkotaan secara fisik dan harus merupakan ruang terbuka hijau yang berlokasi, berukuran, dan berbentuk pasti disuatu wilayah perkotaan.
Kawasan alun- alun demak yang memiliki topografi datar serta lokasinya yang terletak di pusat kota dan lokasinya yang dekat dengan Masjid Agung Demak yang merupakan bangunan bersejarah mampu menjadi potensi sebagai penarik pengunjung untuk datang ke kawasan tersebut. Ruang publik kota sering digunakan oleh masyarakat untuk melakukan berbagai aktivitas salah satunya Pedagang Kaki Lima. Fenomena PKL merupakan hal yang biasa terjadi di Indonesia. PKL merupakan perwujudan informalitas kota yang memiliki nilai positif dan negatif bagi keberlangsungan dan keberlanjutan kota tersebut. PKL memiliki karakter khusus yang terkait dengan aspek ekonomi, sosial dan ketertiban umum. Pada banyak kasus, PKL cenderung mengokupasi public space secara permanen (Fosterharoldas, 2004). Alun- alun Kota Demak pada kondisi eksistingnya sebagai taman pasif pada pagi- siang hari dan sebagai taman aktif pada sore- malam hari. Pada malam hari alun- alun menjadi hidup akibat adanya para PKL yang berjualan di sekeliling alun- alun dengan berbagai macam aktivitas seperti olahraga, wahana permainan anak- anak, dan lain sebagainya. Dengan adanya kegiatan tersebut mendorong masyarakat untuk datang ke alun- alun pada sore hingga malam hari, sedangkan pada pagi- siang hari kawasan alun- alun menjadi mati tanpa adanya kegiatan dikawasan tersebut. Dari aktivitas tersebut menimbulkan permasalahan- permasalahan seperti :

1. Terjadinya degradasi kawasan alun- alun terkait dengan penurunan fungsi, ekstetika, dan terkait dengan degradasi lingkungan seperti munculnya pencemaran akibat sampah yang dibuang sembarangan dan lain sebagainya.
2. Kurangnya integrasi open space dengan aktivitas, bangunan dan lingkungan dikarenakan open space belum mampu mewadahi berbagai aktivitas yang dibutuhkan masyarakat Kota Demak.Permasalah tersebut disebabkan juga karean belum terintegrasinya aktivitas, infrastruktur dan lingkungan di kawasan alun- alun, menurunnya tingkat kenyamanan pengunjung Masjid Agung Demak dan alun- alun, belum terintegrasinya bangunan dengan ruang terbuka hijau, dan belum terintegrasinya kebijakan pemerintah dengan realisasi PKL dan alun- alun demak.
3. Kondisi infrastruktur yang belum memadai, misalnya kurangnya prasarana sampah, air bersih, sanitasi, dan drainase. Selain itu kurangnya vegetasi berupa pohon- pohon rindang, tanaman bunga yang dapat menambah nilai ekstetika kawasan. 
4. Timbulnya permasalahan kemacetan akibat adanya PKL yang berjualan di tepi jalan serta masyarakat yang memarkirkan kendaraannya di bahu jalan sehingga mengakibatkan kesan yang kurang rapi dan teratur. Dari permasalahan tersebut maka perlu adanya pemisahan fungsi kawasan antara PKL dengan alun- alun sebagai paru- paru kota.

Dari permasalahan- permasalahan tersebut perlu dilakukan penataan dan pengaturan secara berkelanjutan terhadap kawasan alun- alun demak untuk mengantisipasi perkembangan PKL yang dapat menimbulkan permasalahan kekumuhan kota serta degradasi lingkungan.

Sejarah Alun- Alun Demak

     Kabupaten Demak sering disebut sebagai kota tua dan merupakan kota wali, dimana dahulu Sunan Kalijaga pernah singgah didaerah tersebut. Disekitar alun- alun terdapat sebuah peninggalan bersejarah berupa Masjid Agung Demak yang pada jaman Sunan Kalijaga digunakan untuk menyebarkan ajaran Islam dan merupakan bukti kejayaan Kerajaan Islam. Masjid Agung Demak merupakan salah satu masjid tertua di Indonesia yang terletak di Kelurahan Bintoro, dimana didepan masjid tersebut terdapat alun- alun yang merupakan landmark Kota Demak. Dengan adanya bangunan bersejarah di kawasan tersebut mengakibatkan semakin ramainya kegiatan yang berada di kawasan alun- alun terutama pada hari- hari besar tertentu dan sore hingga malam hari.
Alun- alun merupakan ruang terbuka yang memiliki peranan penting bagi suatu kota. Alun- alun menjadi titik pusat kegiatan kota sebagai tempat bertemunya masyarakat untuk melakukan kegiatan bersama. Alun- alun juga merupakan ruang terbuka peninggalan sejarah dan peradaban suatu kota pada masa dahulu. Alun- alun yang terletak di Pulau Jawa merupakan tempat untuk upacara religi, budaya, atau pertandingan olahraga. Hal tersebut sama dengan alun- alun yang ada di Kabupaten Demak. Alun- alun DEmak menjadi ruang terbuka yang menjadi pengikat bangunan penting disekitarnya seperti masjid agung, kantor pemerintahan, penjara, dan pasar.

      Kawasan alun- alun merupakan ruang terbuka kota yang menjadi peninggalan bersejarah zaman kolonial Belanda dan sejarah Islam pada zaman dahulu. Alun- alun menjadi ruang pengikat bangunan- bangunan disekitarnya yang membentuk pola ruang kota. Pada tahun 1958, alun- alun demak masih dalam keadaan sepi dimana  open space kawasan alun- alun hanya berfungsi sebagai taman kota. Namun, pada awal tahun 2000-an mulai berkembang aktivitas PKL untuk area perdagangan informal akibat terjadi kebakaran pada Pasar Bintoro, sehingga PKL yang ada disekitar pasar sebagian besar pindah ke kawasan alun- alun. selain itu penggunaan lapangan parkir secara informal di kawasan sekitar alun- alun. Dengan adanya hal tersebut, pemerintah Demak mulai mengambil tindakan dengan kebijakan larangan berjualan di alun- alun dan sekitarnya pada pagi hari dan jam kerja. Hal ini untuk mengantisipasi terjadinya kekumuhan di lingkungan alun- alun. Selama ini, kebijakan tersebut dapat diterima oleh para pedagang dan tanggapan masyarakat mengenai PKL cukup baik, karena alun- alun demak menjadi sarana hiburan bagi masyarakat Kota Demak yang selama ini menjadi kota yang sepi pada malam hari.

Open space di kawasan alun – alun demak sebagai Public domain atau open space  dimanfaatkan oleh masyarakat umum yang berupa taman, jalur pejalan kaki, area bermain anak – anak dan ruang terbuka lainnya. Kawasan alun – alun Demak berfungsi sebagai taman aktif yang berfungsi untuk taman kota. Luas open space di kawasan - alun alun tersebar sebesar ±2 Ha. Pada kawasan alun – alun terdapat pedestrian ways terdapat disepanjang dalam lingkaran alun – alun dengan lebar 3,8 m dan juga sitting group yang terletak di keempat ujung alun – alun.

Gambar 1.1

Kondisi Alun- Alun Demak

        Kebudayaan yang terdapat di Kawasan Alun- Alun Demak yaitu pada hari- hari besar Islam akan diadakan upacara keagamaan di alun- alun tersebut. Ini merupakan tradisi yang telah dijalankan masyarakat sekitar alun- alun dari zaman nenek moyang. Kombinasi antara masjid dan alun- alun yang ada di Jawa identik dengan yang ada di negara- negara Islam di Timur Tengah dimana masjid- masijd besar selalu memiliki lapangan didepannya yang pada zaman dahulu memiliki fungsi sebagai pusat kegiatan masyarakat kota. Artinya keberadaan Masjid Agung Demak dan alun- alun ini bisa dibaca sebagai simbolisasi Kota Islam seperti halnya kompleks kauman yang ada di kota- kota di Jawa. Bagi umat ISlam khususnya, alun- alun ini sangat berguna terutama pada saat peringatan hari besar Islam yakni untuk melaksanakan sholat pada dua hari raya umat Islam. Pada kenyataannya banyak aktivitas masyarakat kota tradisional pada masa dulu selalu dipusatkan di alun- alun, baik pada masa sebelum Islam maupun sesudahnya, misalnya untuk acara pertemuan antara raja dengan rakyatnya atau untuk sayembara kerajaan juga diselenggarakan di alun- alun. 

Apa itu Urban Catalyst?

Urban (perkotaan) merupakan suatu daerah yang padat penduduk dan didominasi oleh lahan terbangun yang didalamnya terdapat aktivitas masyarakat non- pertanian yang dilengkapi dengan fasilitas, infrastruktur, sarana dan prasarana untuk memenuhi segala kebutuhan masyarakat didalamnya. setiap kota mengalami pertumbuhan dengan intensitas yang berbeda- beda satu dengan lainnya. Salah satu faktor yang mempengaruhi pertumbuhan suatu kota adalah peningkatan jumlah penduduk yang berakibat pada kenaikan kebutuhan ekonomi dan intensitas kegiatan sosial masyarakat. Dengan adanya peningkatan tersebut mengakibatkan pertumbuhan kota cenderung tidak terkelola dengan baik. Untuk itu, perlu adanya konsep desain kota yang harus disesuaikan dengan kecenderungan pertumbuhan penduduk, daya dukung lingkungan dan kecenderungan pertumbuhan suatu kota yang memberikan nilai lebih di masa yang akan datang.
Salah satu desain perancangan kota yang bertujuan untuk meningkatkan pertumbuhan suatu kota menjadi lebih baik dimasa mendatang yaitu urban catalyst. Dalam istilah kimia, katalis merupakan elemen yang mempercepat proses suatu reaksi, namun ia sendiri tidak ikut bereaksi. Dalam proses kimia, katalis tetap pada akhir reaksi dan tidak hilang. Katalis merupakan elemen yang mendorong dan mengarahkan pada perkembangan berikutnya.
Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa "urban catalyst merupakan suatu media berupa kebijakan, konsep, pembangunan, bangunan dan lainnya yang dapat mempercepat pertumbuhan kota kawasan perkotaan menjadi lebih baik dimasa yang akan datang". Urban catalyst pada dasarnya berpedoman bahwa bagaimana suatu kota yang terbengkalai dapat terencana, direncanakan, didesain maupun dirancang menjadi lebih baik dalam memenuhi kebutuhan penghuninya sehingga dapat memiliki nilai lebih dimasa mendatang atau dengan kata lain merupakan konsep yang bertujuan untuk mengembangkan potensi kawasan dengan menambahkan sesuatu (dapat berupa bangunan, aktivitas maupun kebijakan baru) yang selaras dengan yang ada sebelumnya. Konsep ini sering dikaitkan dengan aspek ekonomi dimana investasi yang ditanamkan nantinya akan menarik investasi selanjutnya.

Gambar 1.1
Proses Urban Catalyst

Visi membangun kota baru yang memiliki kekuatan yang dapat memberikan pengaruh membangun bagi daerah sekitarnya disebut sebagai urban catalyst. Visi tersebut mencoba untuk menciptakan sebuah kota yang lebih bermodel secara fisik, incremental, dan secara ekonomi juga menjadi penggerak kota sekitarnya, sehingga mendorong kota tersebut untuk berdiri secara mandiri. Urban Catalyst juga sebagai investasi untuk menstimulasi perkembangan aktivitas kota dalam segala bidang, baik sosial, ekonomi, dan budaya. Urban Catalyst bukanlah sebuah tujuan akhir, namun merupakan elemen yang mendorong dan mengarahkan pertumbuhan struktur kota pada perkembangan berikutnya.

Urban Catalyst erat hubungannya dengan arsitektur perkotaan, dimana desain arsitektur yang dikembangkan harus bersifat dinamis, humanis, memiliki seni dan efek serta mengikuti perkembangan teknologi. Catalyst meliputi merubah dan memodifikasi kota secara fisik dan mengubah perilaku manusia didalamnya.